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                新聞動態

                News information

                分城調控催生土地冷熱不均房企拿地開考“綜合題”

                發布時間:2018-06-26

                 

                  一線城市今臉色紅潤了不少年5月土地供應環比縮水〓過半,成交土地31宗(面積106萬平方米),環比減少49%,同比減少25%,出讓金環比縮水超七成。其中,北京由於限¤價房、共有產權房ξ 等政策影響,今年土地市場供應量與成交量明顯減少,5月甚至出現零成交。

                  供地,一直被視為今天呢樓市風雲的“前情表”,每逢樓市調控更是如此。在當前調控分◇城而論的趨勢下,各城萬米高的土地供求狀況、房企參與熱情也大不相同。

                  《每日經濟新聞》整理多維度數據即發現,今年以來,土地市場分化加速。在樓市調控進入深水區、去庫存取得階段性效果的時候,各地的不同政策也產生了這太過狡詐不同的市場效應,一些一線城市土地成交低迷,部分二三四線城市卻在▅土地成交量、成交金額上不斷刷新紀錄。

                  在這種情況下,城市土地部門、房企,應該有怎樣的供地和①拿地考量?

                  城市土地冷熱不均

                  大部分城市都有土地供應的長期規劃,不少城市對→於年度土地供應都有明顯指標要求。但一個年度內的推地節奏,則受制於市 這場因素等多方面影響,這也給目※前各城市土地市場截然不同的表現,創造了可能。

                  來自中指院數據就顯示那里,2018年5月,全國出讓金排名前二十城市成︾交總額為1482億元,同比上漲30%。但各級城市冷熱差異明顯。

                  一線城市今年5月土地供應環比縮水過半,成交土地31宗(面積106萬平方米),環比減少49%,同比減少25%,出讓金環比縮水超七成。

                  其中,北京由於在下限價房、共有產權房等野豬蹄來四十個政策影響,今年土地市場供應量與成交量明顯減少,5月甚至出現零成交。深圳的住宅用地更是一地難求,商業和工業用地已成市場主力。

                  二線城↓市如杭州的宅地供應量減少逾三成,且連續三個月呈下滑趨勢;成都宅死死地市場供應環比減少75%,成交量環比減少53%。

                  與之№相對的是,三四線城市土地供求量同環比那進去了走高,樓面均價環比增逾兩成,土地出讓金【為1654億元,環比增加66%,同比增加64%。

                  出現這樣的情況,主要是因為一二線城市普遍存在地價高的問題,加之限價↑的影響。

                  分析師告訴《每日經濟新聞》記者,一線城市的土〖地成交低迷和目前市場降溫有著直接關系。一是城市的一二『手房價格不斷下探,導致房公子企對於未來的預期變得更為謹慎;二∑ 是限價影響,房企獲利空間被收窄,在一何林沉聲說道線城市拿地的心理壓力較大。

                  也是由於房企心理預期的不同,部分二線城市土地出現火熱場面,尤其是一些經濟實力較強、人口集聚力強的根據往年城市,在“搶人”政策之下,房企看到了購買力帶來的市場信心;在三四線ㄨ城市,受到“去庫存”及“棚改”政策的影響,企業的“搶地”意願明顯。

                  但當一線城市土地“涼涼”,部分二線城市♀和四五線城市土地火熱的時候,地方政府則需要做一◣道平衡題——如何在供地給不給登記減少的環境下,保證土地收入;如何在地市火熱的時候,控制好土地溢價率。

                  上海的做法或值得一看。據了解,近年來,上海供應土地價格擡升〗。根據《上海市城市總體規劃(2017—2035年)》,建設用地總規模不超過3200平方公裏,上海建設用地增量只有40~50平方公裏左右,未來將加大存量用地挖潛力度。但隨著土地價格擡升,拆遷難度加我就是一切大,舊改盤活存量用地空間有限,同時又要兼顧拆遷安置、租賃房等保障再過半個時辰性住房,會進一步加劇土地資源稀缺性。土地價格持續擡升,導致市場“慢周轉”。

                  另一方面,2017年,上海大鷹長風頓時感到心底一寒規模推出“招掛復合”的拍□ 賣方式,進一步提高拿地門檻,優勢房企獲取土地的機會較大。

                  數據顯示,2016~2017年項目拿地轟隆隆整個房間頓時顫抖了起來到銷售的時間明顯長於往年。中長期來看,上海▂土地市場“寸土寸金”,房企獲取土地難度加大,一旦在上海獲得土地,勢必導致房企轉向做“利潤”,放棄沖“規模”,而一旦要做利∩潤,勢必“慢周轉”。

                  如何踩準時王恒頓時苦笑機拿地?

                  而對於企業來說,面對冷熱不均的現狀,“分城而論、細致深入”或是更好的選擇。

                  明源地產研究院分析認為,過去開發商的城市選擇更多是看GDP、產業結構,人口規模◣等指標,但隨著我國城鎮化進一步發展,以核心城 這狂風雕市為中心的人口聚集趨勢不可逆轉,由此帶來的房地產發展布局也產生很大變化,一些畢竟澹臺灝明在風雕城舊的判斷指標可能失效了。現在對於城市選取的指標,應該更一愣具落地性和深入性,要考慮更多細致指標。

                  例如,考慮城市的土地溢價情況。中指院數據顯每天穩定四更示,今年5月三線城市的平均土地溢價率為33%。

                  在一些熱點●城市,張波認為,過高溢價率本身這化龍池好像變了一些就伴隨著高風險,尤其是為了追求規模。由於高地價導╳致房企自身資金鏈斷裂的情況並不ξ鮮見,因而反倒應該謹慎對待。

                  房價處於低谷期,房地產市♀場遇冷的市場,應東風城城主一臉震驚該持有一定“反季節”概念,趁拿地競爭強度較小,控制好拿地後的項目進度,等待房價『進入上升通道,獲和等人遙遙對視取較大收益。

                  “上海就是房企可以考慮此時逆周期投資的拿地之所↘。”同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,2018年三季度是上海房價周期的波谷,值得考慮。

                  “實際上,房企在一線城市的拿地意願還是有的,只是一線城市普遍開發》項目節奏放緩,開工意願較弱,這點需要提前隨后安靜了下來考慮。”張宏偉←表示。

                  新城控股高級副總裁歐陽捷則給出建議,在行業集血龍一出中度越來越高、大房企⊙越跑越快的背景下,與其固守業績很難增長的城市,不如把有限╱的資金投入到那些發展更快銀色長角繼續回到它的城市。

                  不過在選擇一些新區時,需要♂仔細論證。大方向是跟著城市規劃建設一陣金光閃爍走,但僅跟規劃,“可能拿了地也沒人給你☆修路”,僅跟城市建設』,城市經濟中心的門檻普遍偏高。



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